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賃貸契約の仲介手数料、無駄です。意外と知らない不動産業界の常識。

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今回は不動産業界の意外と知らない常識について、賃貸のケースに焦点を当てて書いて行きます。
不動産業界にいる方はおそらく全員知っていると思いますが、これを知らない方は、基本的に搾取されっぱなしです。

 

 

 

仲介会社と管理会社

仲介会社

さて、引っ越したいと思った時、どのように家を探すでしょうか。
大抵は不動産屋さんに行って、物件を紹介してもらうことが多いでしょう。

よくあるSUUMOやHOMES等のステッカーやポップを出している会社は不動産仲介会社(客付け)です。
不動産仲介会社は、各物件の管理をしている管理会社(元付け)の代わりに、契約獲得の営業をしています。

仲介会社は、物件を管理している様々な管理会社から営業を請け負い、来店したお客さんに対して、物件を紹介したり、内見に連れて行ったり、入居の契約を管理会社に申請してくれます

実際は仲介会社さんは、「レインズ」や「atbb(アットビービー)」といった、業者用不動産情報データベースにアクセスし、お客さんの条件を元に検索しています。

*勘の良い方は気づいたかもしれませんが、どの仲介会社も同じデータベースで検索しているので、どの仲介会社に行っても置いてある物件は同じです。

管理会社

一方で管理会社は、オーナーに変わって建物や入居者の管理を行っています。
もちろん、管理会社が物件を所有している場合もあります。
街に根付いた不動産屋さんがこれに当たる場合が多いです。

さて、ここからが本題です。

仲介会社はどこから収益を得ているのでしょう。

仲介会社の収益源

典型的なケース

1つは、ご存知の部屋を契約する際の仲介手数料です。
これはみなさんご存知かと思います。しかしこれだけではないんです。
私達が支払う、「礼金」も、最終的には仲介業者のものになる事が多いです。

 

仲介業者は、物件の契約に伴いお客さんからの仲介手数料に加え、管理会社からも「広告料」としてお金をもらっています。
そして「広告料」には、私たちが支払う「礼金」が当てられる事が多いのです。

そう、知らない間に手数料を2ヶ月分払っているんです。
なぜこんな回りくどい方法をとるかというと、法律上、仲介業者が得られる手数料は、家賃の1ヶ月分以下と定められているため、広告料という形に変えているのです。

 

例外

上記の例外もあります。
例えば、

礼金無料の場合によくあるケース
 ・広告料をオーナーが負担するケース
 ・なくなった礼金が実は家賃に乗っているケース 

 

仲介手数料無料or半額の場合によくあるケース
 ・仲介会社が他者に対抗して報酬額を自ら下げているケース
 ・オーナーが広告料を多くくれるので仲介手数料は取らないケース
 ・なくなった仲介手数料が礼金に乗っているケース

 

などです。
特に仲介手数料無料という言葉には踊らされない様に注意が必要ですね。

 

できるだけ安く契約するために

それでは、コストを削減するための交渉方法は具体的にどの様なものがあるでしょう。


その1:管理会社で契約する

管理会社で契約できるのであれば、仲介会社を中抜きする分支払う手数料は減るはずです。
仲介会社に物件を紹介してもらった時に、管理会社がどこかも聞いてみましょう。警戒するかもしれませんが、仲介会社に伝える義務はあるので教えてくれます。
その上で管理会社に交渉してみましょう。

ただ、営業活動は全くやっていないので仲介会社で話して欲しいと言われる場合もあります。直接契約すると仲介会社からの評判が悪くなり、客を探してくれなくなる可能性があるためです。
また大手の管理会社で営業コストや手間を考えて全て外に任せている場合もあります。

 
その2:仲介手数料を値引きしてもらう

上記でも書きましたが、仲介会社さんは、「レインズ」や「アットホーム」といった、業者用不動産物件の情報データベースにアクセスし、お客さんの条件を元に検索しています。

どの仲介会社に行っても紹介できる物件は同じなんですね。
という事は、仲介会社間で仲介手数料を競わせると安くなります。
管理会社から仲介会社への報酬がある物件については、片方の仲介手数料は値下げ or カットしてくれる可能性が十分にあります。

ただ、管理会社から仲介会社への広告料があるかどうかは業者のデータベースでしか確認できませんので、複数の仲介会社で断られた場合は広告料がない物件の可能性が高いです。

非常に人気な物件ではこのケースがよくあります。

 

最後に

以上、不動産業界についてご説明しました。
個人的には、構造として仲介会社はいらないものだと思っています。

客寄せをするためにSUUMOやHOMESなどのサイトにはおとり物件が非常に多く非効率ですし、営業マンは管理会社からの広告料が多い物件を優先的に紹介します。

一般の人もレインズやatbbといったデータを直接みられれば便利なのですが、
既得権益というものはなかなか変わりませんね。
この業界構造を一変できる不動産テックが出てくることを期待しています。